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07.06.2020 | 11h06

Fundamentos para revisão dos contratos de locação

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Lucas Alves Miglioli

Divulgação

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A pandemia do novo coronavírus vem causando impactos severos à economia, especialmente pelas medidas restritivas de circulação e de atividades, com a determinação de fechamento de estabelecimentos comerciais como escolas, academias, shoppings centers, galerias, bares, restaurantes, dentre outros.  

 

Com a liquidez comprometida, empresas buscam, a todo custo, sobreviver à COVID-19, focando suas ações mitigadoras, inicialmente, nas obrigações trabalhistas, de fornecimento e tributárias.  

 

Passado o choque inicial, seus números têm mostrado que a revisão das despesas com locação de imóveis - uma das mais impactantes no fluxo financeiro - é crucial ao seu equilíbrio econômico-financeiro, afetado pelas medidas de combate à pandemia.  

 

Justificativas não faltam.  

 

Primeiro, por simples bom senso - que, aliás, deve permear toda e qualquer relação - já que não há como desconhecer nem deixar de se sensibilizar com a situação que acomete toda economia.  

 

Por isso, inicialmente, há que se negociar com o locador.  

 

Segundo, porque a revisão dos valores do aluguel encontra amparo legal e nos mais comezinhos princípios do Direito.  

 

Nesse ponto, reside o maior atrito entre os interessados, simplesmente porque muitos desconhecem seus direitos diante de uma situação excepcional, de extrema gravidade, que, tendo tomado todos de surpresa, impossibilitou qualquer medida preventiva.  

 

A controvérsia tem sido submetida ao Poder Judiciário, por meio de ações judiciais propostas por locatários após o fracasso das negociações com os locadores, fundamentadas nos seguintes princípios:  

i) exceção do contrato não cumprido: inexigibilidade dos aluguéis e encargos da locação ante a impossibilidade de uso pleno do imóvel, uma vez que o contrato de locação é bilateral, prevendo prestação e contraprestação a ambos os contratantes (disponibilização do imóvel, de um lado, e pagamento do aluguel, do outro);  

ii) teoria da imprevisão/onerosidade excessiva: equilíbrio da equivalência das prestações em razão da alteração brusca e significativa das condições existentes no momento da contratação;  

iii) boa-fé objetiva: conduta leal, esperada (e tutelada) em todas as relações sociais.  

 

Atento a esses princípios, o Poder Judiciário tem concedido liminares ou antecipado tutelas de urgência para suspender o pagamento ou reduzir o valor do aluguel.  

 

Afinal, é preciso manter o equilíbrio da relação locatícia, evitando que o cenário de força maior imponha prejuízo a apenas umas das partes.  

 

A despeito do posicionamento atual do Poder Judiciário, é muito cedo para afirmar, com segurança, como as demandas judiciais serão definitivamente decididas, já que os efeitos da pandemia sobre as relações locatícias devem se projetar para os próximos meses, durante os quais certamente novos argumentos serão empregados por locatários e locadores, cabendo aos Tribunais, na medida do possível, pacificar a questão, garantindo a segurança jurídica a todos.    

 

Lucas Augustus Alves Miglioli é especialista em direito administrativo.

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