É permitida a nova cobrança de luvas na renovação do contrato de locação comercial?

Em fevereiro deste ano o Tribunal de Justiça de São Paulo proferiu uma decisão polêmica, que ainda pode ser alvo de recurso. Em suma, declarou ser proibida a “nova cobrança de ‘luvas’, nos casos de renovação” do pacto locatício para fins não residenciais, à luz do artigo 45 da Lei do Inquilinato. Com efeito, o TJ/SP ratificou a decisão de primeira instância no sentido de ser determinada a devolução do valor correspondente pelo locador em favor do inquilino.

Segundo consta dos autos daquela ação, o lojista (locatário) perdeu o prazo da ação renovatória e o shopping center (locador) exigiu o pagamento de novas “luvas” para renovar o contrato pelo prazo de 05 anos. A ação renovatória deve ser proposta pelo locatário no prazo de 1 ano a 6 meses antes do término do termo final do contrato de locação, bem como tem o objetivo de prorrogar o prazo contratual e garantir que o valor do aluguel para o próximo período seja “real e justo”.

No campo das locações comerciais, as chamadas “luvas”, também conhecidas por outros nomes, tais como cessão de direitos, reserva de área, res sperata, são uma quantia paga ao locador pelo locatário, a título remuneratório, como contrapartida pelo direito de explorar o imóvel, ou seja, em virtude da concessão do primeiro em firmar um contrato de locação. Embora não seja obrigatória, a praxe é que as partes convencionam o pagamento das “luvas”, nas hipóteses da celebração da avença por 5 ou mais anos, o que leva ao direito à ação renovatória.

Com todo o respeito, o acórdão em pauta não observou a correta interpretação do artigo 45 da Lei do Inquilinato, além de afrontar o princípio constitucional da autonomia da vontade: “Art. 45. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto”.

Conforme o artigo acima transcrito, a legislação invalida cláusulas “que imponham obrigações pecuniárias” nos casos em que os locatários ajuízam a ação renovatória. Isto é, a Lei veda a cobrança de “luvas”, por força de disposição estabelecida no contrato objeto da renovação, cujo gatilho é a propositura da ação renovatória, diferente do que ocorreu na situação julgada pelo TJ/SP.

Por outro ângulo, a decisão em pauta determinou ser proibida a cobrança de novas “luvas”, ou seja, seria admitida então a imposição se o locatário não pagou qualquer valor a este título quando ingressou no imóvel?

Ademais, o acórdão afrontou o princípio da autonomia da vontade, na medida em que a pactuação entre 02 entes privados, quando lícita e com a observância dos ditames determinados pelas “cláusulas gerais”, não deve ter a interferência do Poder Judiciário. Do modo colocado pelo Tribunal, mesmo se assim desejarem, locador e locatário não poderiam convencionar o pagamento de “luvas” nas renovações contratuais.

Por fim, do ponto de vista dos lojistas, o entendimento em discussão também não é interessante, vez que incentiva a propositura de ações de despejo, tendo em vista que os locadores somente poderiam exigir o pagamento de “luvas” na celebração do contrato de locação originário. Além do mais, estimula que os locadores promovam aumentos abusivos nos locativos, como meio de compensar a impossibilidade da cobrança de “luvas” nas renovações, o que é ruim para o lojista que terá que suportar um aluguel alto por todo o período da locação, bem como para a coletividade dos comerciantes, tendo em vista que acarretará na elevação da média de preços do mercado, que serve como referência nas avaliações judiciais dos aluguéis realizadas em sede de ações revisionais e renovatórias.

Daniel Cerveira é consultor Jurídico do Sindilojas-SP. Colunista do site “Central do Varejo” e do Portal “Sua Franquia”. Coordenador da Comissão de Expansão e Pontos Comerciais da ABF - Associação Brasileira de Franchising. Pós-Graduado em Direito Econômico pela Fundação Getúlio Vargas de São Paulo (FGV/SP) e em Direito Empresarial pela Universidade Presbiteriana Mackenzie. Atuou como professor de Pós-Graduação em Direito Imobiliário do Instituto de Direito da PUC/RJ, MBA em Gestão em Franquias e Negócios do Varejo da FIA – Fundação de Instituto de Administração e Pós-Graduação em Direito Empresarial da Universidade Presbiteriana Mackenzie.