Reajuste do aluguel pelo IPCA não afetará fundos de investimento

O reajuste dos contratos de aluguel pelo IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) devido à série de altas registrada pelo IGP-M (Índice Geral de Preços - Mercado) não deve afetar o desempenho dos FIIs (Fundos de Investimento Imobiliário) e inibir a entrada de investimentos no setor, segundo analistas do mercado financeiro.

A substituição do tradicional indicador que corrige os contratos de locação, o IGP-M, pelo índice que mede a inflação oficial, o IPCA, vem sendo alvo de discussões no congresso nacional e no STF (Supremo Tribunal Federal).

Especialistas, porém, defendem que a livre negociação entre as partes contratantes e que não haja interferência estatal nas relações privadas.

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Miguel Ribeiro de Oliveira, diretor-executivo da Anefac (Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade), não acredita que "a alteração do indicador possa afetar os FIIs porque é uma situação atípica, pontual e que logo voltará ao normal".

Oliveira também afirma que é natural as pessoas recorreram à justiça quando não conseguem uma negociação com o proprietário do imóvel para não ficarem inadimplente.

O diretor da Anefac, assim como outros especialistas do mercado, também é contrário à intervenção do estado.

"Acredito que seja difícil de isso acontecer, acho que é uma questão temporária e o IGP-M voltará ao normal em breve. Porém, se acontecer pode impactar nos investimentos."

Fundos de investimentos mantêm correção inflacionária

Kaique Grossmann, especialista de ativos imobiliários na XP, a troca dos indicadores de reajuste dos alugueis não impacta de forma direta nos FIIs.

Para ele, o mercado de fundos imobiliários é muito maduro e conta com o relacionamento de gestores profissionais, grandes companhia, como Amazon e Mercado Livre, e galpões logísticos.

Paula Zogbi, analista de investimentos da Rico, acredita que se houver indexação compulsória de um índice de correção, no caso o IPCA, pode afetar alguns fundo no curso prazo.

"O que acontece é que alguns fundos tomam empréstimos que já estão indexados pelo IGP-M e recebem os pagamentos de contratos com o mesmo índice e que no futuro podem ser substituídos pelo IPCA. Isso pode causar um descolamento e até trazer alguns problemas jurídicos, mas eu vejo uma chance pequena de isso ocorrer."

Assim como Oliveira e Grossmann, Paula crê que a maioria dos proprietários de imóveis e inquilinos estão fazendo acordo favorável para ambas as partes.

O que está em discussão?

O IGP-M acumulou alta de 32% em 12 meses, calculado até abril de 2021. Com isso, contratos de aluguel com aniversário nos meses que o indicador registrou alta sofreram esse percentual de reajustes.

Paralelamente, no mesmo período, o IPCA, que calcula a inflação real do país, acumulou alta de 5,20%.

Ação no STF e Projeto de lei querem indexação pelo IPCA

A Câmara dos Deputados aprovou no dia 7 de abril, por maioria de votos, o regime de urgência para o Projeto de Lei nº 1026/21, que solicita a troca do IGP-M pelo IPCA nos contratos de aluguel.

Por causa da solicitação de urgência, o PL poderá ser votado nas próximas sessões do plenário.

Paralelamente a isso, entidades que representam lojistas de diversos segmentos entrassem com uma ação no STF (Supremo Tribunal Federal) pedindo a alteração do indicador que corrige os contratos de locação.

Isso significa autorizar a substituição automática do IGP-M (Índice Geral de Preços - Mercado) pelo IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) como indicador para a aplicação dos contratos de aluguel.

Do outro lado da ponta, Creci-SP (Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de SP) Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias) e outras entidades do setor afirmam defendem a livre negociação entre as partes.

"Locador e locatário não são obrigados a indexar o IGP-M no contrato. A negociação é livre no Brasil. O que não podemos admitir é que venha controle estatal sobre as relações privadas", diz José Augusto Viana Neto, presidente do Creci.

Ao todo, 23 entidades representativas do comércio varejista assinam a ADPF (Arguição de Descumprimento de Preceito Fundamental), uma espécie de ação que tem por objetivo pedir ao STF evitar ou reparar lesão a preceito fundamental resultante de ato do poder público.