Advogada orienta sobre pontos de atenção ao comprar imóvel

Ações na Justiça que tratam sobre aquisições de imóveis têm sido cada vez mais comuns. Cláusulas abusivas, propagandas enganosas, problemas na construção são as causas de muitos pedidos de indenização.

Advogada Stephany Quintanilha, especialista na área, recentemente verificou outro problema que muitos clientes acabam deixando passar quando quitam suas casas ou apartamentos: o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).

Leia também - Justiça anula contrato abusivo de cantora de MT com empresário ex-policial que fazia ameaças

Segundo ela, a cobrança tem sido feita de forma indevida pela Prefeitura de Cuiabá e muitas vezes o imposto é pago pela construtora e repassado ao consumidor. Em entrevista ao , a advogada deu mais detalhes sobre este problema e como o consumidor pode buscar sua restituição.

GD – A senhora verificou que o ITBI vem sendo cobrado incorretamente pela Prefeitura de Cuiabá certo? O que exatamente é este imposto e como deveria estar sendo cobrado?

Stephany Quintanilha - É um tributo que o município cobra quando ocorre a compra e venda de um imóvel. O que acontece: quem comprou o imóvel na planta financiada nos últimos 5 anos e pagou ITBI, provavelmente a base de cálculo foi feita de forma equivocada.

Por exemplo, eu comprei um apartamento e ele ainda não está pronto, então naquele momento o que está sendo transferido é o terreno. E a prefeitura incide a base de cálculo dela, que é 2%, em cima do contrato, como se o apartamento já estivesse construído, e não pode, tem que incidir sobre o que está sendo transferido naquele momento, que é o terreno.

GD – A senhora falou sobre últimos 5 anos, por que este período?

Stephany Quintanilha - Falo dos últimos 5 anos por conta da prescrição. De 5 anos para trás já não conseguimos mais requerer essa devolução.

Sobre os valores, por exemplo, um caso de contrato de compra e venda de um apartamento na planta, que gira em torno de R$ 150 mil, quando a gente vê o contrato com a Caixa Econômica verifica que pelo terreno foram pagos R$ 10 mil. Esse cliente está pagando 2% em cima de R$ 150 mil, ou seja, ele vai pagar R$ 3 mil de ITBI, sendo que, na verdade, ele deveria pagar R$ 200, que era 2% sobre de R$ 10 mil.

GD – E quem já fez este pagamento do ITBI, cobrado de forma indevida, quais medidas pode tomar?

Stephany Quintanilha - Vai ter que procurar um advogado especialista na área, primeiro para conseguir identificar se realmente no imóvel dele veio a cobrança a mais e aí existem duas opções, a meu ver.

Teoricamente quem seria responsável por restituir esses valores é a Prefeitura, ela é quem está arrecadando de forma indevida. Mas quando você financia um apartamento na planta, para que o banco comece a repassar valores para a construtora, a construtora paga o ITBI, não questiona nada porque depois ela vai repassar esses valores para o consumidor.

Então eu vejo que também ela negligenciou uma cobrança indevida e responde solidariamente. Aí cada advogado vai ter que verificar a melhor opção, mas eu vejo que cabe tanto contra a construtora quanto contra a Prefeitura esse pedido de restituição.

GD – E já existe segurança jurídica sobre este tema?

Stephany Quintanilha - Tem o artigo 38 do CTN, que é o Código Tributário Nacional, tem súmula do STF, então já é um assunto seguramente jurídico, não cabe muita discussão sobre isso, ainda mais porque são poucas as pessoas que sabem e são poucas as pessoas que vão atrás para conseguir a restituição, então para a Prefeitura ou para as construtoras acaba valendo a pena correr o risco da cobrança indevida.

GD- A senhora possui bastante experiência nesta área, quais são outros pontos que o consumidor deve prestar atenção quando for adquirir um imóvel?

Stephany Quintanilha - Olha, nesse setor imobiliário existem muitos problemas, então eu posso elencar vários fatos, mas vou citar os recordes, que quase todas as construtoras e incorporadoras cometem. Recusa na entrega das chaves por débito, atraso na entrega do imóvel, IPTU e condomínio cobrado antes da posse, não pode, vícios construtivos, está ocorrendo muito, e por aí vai.

São coisas que acontecem muito, principalmente a recusa da entrega das chaves por débito. As construtoras não entregam as chaves se o cliente estiver com uma parcela em aberto, e elas não podem fazer isso na maioria dos casos. Se acontecer qualquer uma dessas situações que eu elenquei aqui, em todas o cliente deve procurar os seus direitos, porque todas têm valores a restituir, ou dano material ou dano moral.

GD – O ideal então seria fazer a compra de um imóvel sendo auxiliado por um advogado?

Stephany Quintanilha - Quando se adquire um imóvel normalmente é parcelado em 20 ou 30 anos, só que as pessoas não costumam consultar advogado para fazer as transações. Na maioria desses casos são contratos de adesão, então realmente não tem como serem alteradas as cláusulas que ali existem, mas após você fazer a compra de um imóvel e sentir que tem alguma coisa de errado, procure um advogado, se for um especialista ele vai conseguir identificar quais são as abusividades.

E cláusulas abusivas não são válidas, nós conseguimos, mesmo que você assinou o contrato, derrubar e modificar. O que eu oriento os clientes é para não postergarem essa consulta, não demorem porque existem coisas que prescrevem e depois você não consegue mais. Então quanto antes, comprou o imóvel, verificou que tem alguma coisa errada, já procure um especialista.